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购买安置房是捡漏还是跳坑?

发布日期:2019-04-21

 

购买安置房是捡漏还是跳坑?

近年来,随着房地产交易市场的繁荣,一线二线城市商品房价格持续增长,此时相对较便宜的安置房源以迅雷不及掩耳之势进入二手房交易市场。那么此类房子究竟能不能买,买了到底是捡漏还是跳坑?

小律认为凡事都是有正反面的,购房亦是如此,遇到物美价廉的安置房并不是不可以买,但购房需谨慎,请听小律一一道来。

 

事情是这样的 

2007年,取得安置房

马某户因旧房拆迁获补偿安置房7套,面积总计668平方米,除去马某户内按拆迁政策补偿的550平方米外,该户另外扩面118平方米,交扩面费80余万。

 

2011年,卖房

马某户取得7套安置房,但未办理产权证。随后,马某夫妻将其中一套安置房(面积58.97平方米,以下简称涉案房屋)以总价100万元卖给张某,双方签订《房屋购买合同》一份,马某的两个儿子马某1、马某2也在合同签署页甲方子女处签字。

合同约定马某等人应当在涉案房屋具备办证条件的30日内,协助张某办理涉案房屋的权属登记证书。 

合同签订后,张某将首付款90万元支付至马某2的个人账户,马某向张某出具收条一份。同日,马某夫妻将涉案房屋交付张某使用至今。

 

2016年,取得房产证

马某就7套安置房中的4套办理了房屋所有权登记。

 

2017年,产生纠纷

张某知道涉案房屋的房产证办下来后,立即要求马某夫妻为其办理产权过户登记手续,但马某夫妻以马某2妻子刘某不同意为由,拒绝办理。张某遂以马某夫妻为被告,以马某1及其妻子、儿子,马某2 、马某2的妻子刘某、女儿马某3、拆迁指挥部为第三人起诉至法院,要求法院判决被告及第三人协助办理涉案房屋的所有权移转登记手续。

 

马某及其他家属均认同合同效力,同意继续配合张某办理房屋所有权移转登记手续,但刘某、马某3提出异议:

1.涉案房屋所有权现登记在拆迁指挥部名下,不符合交易条件,案涉《房屋买卖合同》无效;

2.涉案房屋未经析产系家庭(所有被补偿人)的共有财产,马某夫妻处分涉案房屋时,刘某及马某3并不知情,故马某等人处分涉案房屋的行为无效,请求法院驳回原告张某的诉讼请求。

 

法院裁判观点

 

1.尚未办理房屋所有权证的房屋,能否影响房屋买卖合同效力?

法院认为:虽然案涉房屋未以马某等人名义办理物权登记,但不影响案涉房屋买卖合同效力。

法律依据

《物权法》第十五条  当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

 

2.涉案《房屋购买合同》是否有效?

 

法院观点:涉案合同有效。

首先,马某作为该户的户主,以其名义同指挥部签署拆迁安置补偿合同、交纳扩面费,故原告基于两被告原有私房的面积和签订拆迁安置合同以及交付涉案房屋等事实有理由相信两被告对涉案房屋有处置权;

其次,涉案房屋购买合同已经包括第三人马某1、马某2的确认,而马某2作为刘某的丈夫、马某3的父亲,其一直对房屋买卖合同予以认可,马某2作为一家(与刘某的家庭)的户主,原告有理由相信马某2有包括第三人刘某、马某3的代理权;

再次,马某等人签署涉案《房屋购买合同》时,并未损害第三人刘某、马某3基于户口可享有55110平方米的安置利益。

法律依据

《合同法》第四十九条  行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。

 

法院判决:

1.涉案《房屋购买合同》有效;

2.被告马某及第三人应当于判决生效之日起十五日内协助原告张某办理涉案房屋的所有权移转登记手续。

 

小律提示:

 

1.分辨安置房的性质

目前交易市场上有两类性质,一类是在农村集体土地上建设,并未缴纳土地出让金等费用的房屋,俗称小产权房,该类房屋办证有困难且后期需缴纳高额土地出让金,不宜买。

另一类是在国家划拨土地上,经规划批准而建设的房屋,该类房屋可进入市场流通,碰到就不要错过。

 

2.明确安置房的共有情况

在拆迁(征收)补偿过程中,一般都是以户为单位进行补偿,所以安置房未移转登记到补偿人名下之前,属于全部被补偿人的共有财产,所以大家购买安置房前一定要看《拆迁(征收)补偿合同》以及卖房者的户口簿等资料,明确安置房的共有情况,确保全部共有人签字确认安置房买卖事宜,以避免日后滋生纠纷。

 

3.签署完美的合同

安置房的物权登记往往要晚于房屋的实体交付,在漫长的履约过程中,看到水涨船高的房价,不少卖方不惜恶意违约,拒不配合过户,买方就面临着较高的履约风险,而所谓完美的合同就是要在合同内容上,对卖方履约细节进行严格约定,同时设置较高的违约成本,来降低履约风险。 


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